A locação de imóveis é uma das relações contratuais mais comuns na vida civil. Seja para fins residenciais, comerciais ou temporada, o contrato de locação envolve obrigações recíprocas entre locador e locatário que, não raro, geram conflitos. Uma dúvida frequente entre os cidadãos e até mesmo entre operadores do Direito é: vale a pena registrar o contrato de locação no Registro de Títulos e Documentos (RTD)?

A resposta é sim. Os benefícios são significativos.

O art. 129, inciso I, da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) estabelece que estão sujeitos a registro no RTD, para surtir efeitos em relação a terceiros:

"os contratos de locação de prédios, sem prejuízo do disposto do artigo 167, I, nº 3"

O registro no RTD, portanto, não é obrigatório para a validade do contrato entre as partes — o contrato de locação é válido e produz efeitos inter partes independentemente do registro. No entanto, o registro é condição de eficácia perante terceiros, ou seja, sem ele o contrato não pode ser oposto a quem não participou da avença.

A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), em seus arts. 8º e 33, complementa a disciplina ao tratar:

• da averbação da cláusula de vigência no Registro de Imóveis para efeito de continuidade da locação em caso de alienação do imóvel;
• do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel locado.

Já o RTD cuida do registro do contrato em si, conferindo publicidade, autenticidade e eficácia probatória ao título.

a) Oponibilidade a terceiros

O contrato registrado no RTD torna-se oponível erga omnes. Isso significa que, em caso de alienação do imóvel, o novo proprietário não poderá alegar desconhecimento do contrato de locação, devendo respeitar o prazo ajustado.

b) Prova documental robusta

A certidão expedida pelo RTD tem a mesma eficácia e valor probante dos documentos originais registrados, nos termos do art. 161 da LRP. Isso facilita a produção de prova em juízo, especialmente em ações de despejo, revisional de aluguel ou consignação em pagamento.

c) Segurança em operações de fiança e caução

As cartas de fiança (art. 129, III, LRP) e as cauções em bens móveis (art. 38, §1º, Lei 8.245/91) podem ser registradas no RTD, fortalecendo a posição do locador em caso de inadimplemento.

d) Notificação extrajudicial para constituição em mora

O RTD é o meio oficial para promover a notificação extrajudicial do locatário inadimplente, constituindo-o em mora e viabilizando o despejo por falta de pagamento. O STJ, no REsp 1.629.000/MG, consolidou o entendimento de que a notificação extrajudicial realizada pelo RTD é eficaz para a constituição em mora, dispensando a citação judicial para esse fim específico.

Registrar o contrato de locação no RTD é uma medida de baixo custo e alto valor preventivo. Evita discussões judiciais sobre a existência e os termos do contrato, protege locador e locatário contra alienações fraudulentas, e assegura a produção de prova robusta em caso de necessidade.

A recomendação é clara: ao firmar um contrato de locação, leve-o ao RTD. A segurança jurídica que o registro proporciona supera em muito o investimento realizado.

Serventia Registral de Belo Jardim — Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas.